Ρυθμιστική «ασπίδα» για τους μικρούς οικισμούς

Με τη νέα ρύθμιση ουσιαστικά διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια σχεδόν στο σύνολο των οικισμών, προστατεύοντας τα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών και τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας, όπου είχαν δημιουργηθεί σημαντικά προβλήματα του τελευταίους μήνες, με την υπογραφή του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος.
Η ρύθμιση διαχωρίζει τους συνολικά 12.060 οικισμούς της χώρας κάτω των 2000 κατοίκων, με βάση την απογραφή ΕΛΣΤΑΤ του 2021, σε δύο νέες κατηγορίες: Στους άνω των 700 κατοίκων, στους οποίους η λεγόμενη ζώνη Γ’ στην απομακρυσμένη περιοχή από το κέντρο του οικισμού θα είναι Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων, με αυξημένη αρτιότητα αλλά μικρότερη της εκτός σχεδίου, και στους κάτω των 700 κατοίκων, όπου η ζώνη Γ’ γίνεται Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και διατηρούνται οι ισχύοντες όροι δόμησης.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Τμήματος Ηπείρου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιάννη Τσίγκρο, οι οικισμοί κάτω των 700 κατοίκων αποτελούν πάνω από το 90% του συνόλου των οικισμών. Με αυτή τη ρύθμιση, δεν επηρεάζονται τα όρια τους, αλλά επανέρχονται στο προηγούμενο καθεστώς, ωστόσο υπάρχουν ακόμη ζητήματα που θα πρέπει να επιλυθούν, ιδιαίτερα σε σχέση με την αρτιότητα δόμησης.
«Μπορούμε να διαπιστώσουμε ότι είναι μια πολύ σωστή βάση, γιατί πράγματι ασφαλίζονται τα συμφέροντα των πολιτών και διασφαλίζεται ότι οι οικισμοί θα μπορέσουν να λειτουργήσουν, δε θα υπάρξει αυτή η απομόνωση των οικισμών και η ερημοποίησή τους. Από εκεί και πέρα, μέσα στο Π.Δ. υπάρχουν και άλλα θέματα. Περιμένουμε να το εξετάσουμε καλύτερα, γιατί αυτή είναι μια πρώτη ανάγνωση, η οποία μας βρίσκει θετικούς, τουλάχιστον αυτό το κομμάτι», σημείωσε ο κ. Τσίγκρος.
Υπενθυμίζεται πως το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε ακυρώσει με μια σειρά αποφάσεών όρια οικισμών, τα οποία είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομαρχών. Ακολούθησε Προεδρικό Διάταγμα, που καθόρισε τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων, τα οποία οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη οι μελετητές κατά την οριοθέτηση των οικισμών, είτε κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, είτε με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης ανά την επικράτεια. Η υπογραφή του ΠΔ ήταν απολύτως αναγκαία, προκειμένου να προχωρούν χωρίς καθυστέρηση οι μελέτες και να εξασφαλιστεί η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Το ζήτημα ανέκυψε κατόπιν της απόρριψης από το ΣτΕ της Ζώνης Γ (στα εξωτερικά όρια του οικισμού που είχαν οριοθετηθεί), που προέβλεπε το Π.Δ. και αφορούσε αποκλειστικά και μόνο αδόμητα ακίνητα στη Ζώνη αυτή, των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και μόνον τις περιπτώσεις στις οποίες οι νομαρχιακές αποφάσεις οριοθέτησης δεν πληρούσαν τα απαιτούμενα επιστημονικά κριτήρια.
Έτσι, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έρχεται να επιλύσει αυτή την εκκρεμότητα, με την εισαγωγή των δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων. Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού(Ζ.Α.Ο.) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της αποκέντρωσης. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού. Αφορά οικισμούς μέχρι και 700 κατοίκους. Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1.Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.
Η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ). αποτελεί ένα πολεοδομικό εργαλείο, που αφορά στους οικισμούς με πληθυσμό 701-2000 κατοίκους. Στους οικισμούς αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.